Negocjowanie wykupu domu przy rozwodzie (2024)

W przypadku rozwodu dom rodzinny musi byćpodzielony tak jak każdy inny składnik aktywów: Albo ty i twój współmałżonek dojdziecie do porozumienia, albo sąd wyda orzeczenie dotyczące tego, co stanie się z domem po prawomocnym rozwodzie. Ale w przeciwieństwie do wielu innych aktywów,układ domu rodzinnegomoże wywołać skomplikowane emocje i wyzwania — zwłaszcza gdy w domu mieszkają dzieci.

Ostatecznie po rozwodzie małżonkowie najprawdopodobniej:

• nadal współwłaścicielem domu
• sprzedać dom, Lub
• zorganizuj, aby jeden z małżonków kupił udziały w domu drugiego - „wykup”.

Oto, co musisz wiedzieć, jeśli rozważasz wykup domu rodzinnego w ramach rozwodu.

• Co to jest „wykup”?
• Jak ustalić wartość domu rodzinnego w przypadku rozwodu
• Jak zdobyć fundusze na wykup współmałżonka?
• Rozpoczęcie procesu wykupu domu

Co to jest „wykup”?

Sprzedaż domu i podział dochodów jest często najprostszym i najczystszym sposobem radzenia sobie z rodzinnym domem po rozwodzie. Jednak wykup — w którym w zamian za coś wartościowego jeden z małżonków zachowuje dom, a drugi zostaje pozbawiony tytułu i hipoteki — jest lepszą opcją w pewnych okolicznościach, gdy małżonkowie mogą uzgodnić warunki. (W przypadku braku porozumienia większość sądów po prostu nakazuje parze sprzedaż domu).

Wykup jest często dobrym rozwiązaniem, gdy para ma dzieci, które mieszkają w domu. Sądy i większość rodziców uznaje, że zapewnienie dzieciom możliwości pozostania w domu po rozwodzie może zapewnić ciągłość i stabilność. Z tego powodu małżonkowie mogą uzgodnić, że jeden z małżonków (zwyklerodzic opiekuńczy) wykupi udziały drugiej osoby w domu rodzinnym, aby dzieci nie musiały się przeprowadzać.

Nawet jeśli para nie ma dzieci, mogą istnieć powody, dla których wykup byłby lepszą opcją niż sprzedaż. Na przykład współmałżonek, który ma wystarczające środki finansowe, może chcieć zatrzymać dom rodzinny, aby uniknąć sprzedaży na złym rynku lub zyskać dodatkową aprecjację wrynek sprzedawcy.

Wykup może nastąpić z czasem, a oboje małżonkowie przez jakiś czas będą interesować się domem. Wszystkie szczegóły dotyczące stopniowego wykupu musiałyby zostać uwzględnione w twoimugodaalboorzeczenie o rozwodzie. Częściej jednak wykup następuje w ramach finalizacji rozwodu.

We wszystkich wykupach każda ze stron ponosi pewne ryzyko. Na przykład małżonek sprzedający może stracić na przyszłej aprecjacji, a małżonek kupujący może w końcu poczuć, że cena była zbyt wysoka, jeśli nieruchom*ość straci na wartości w przyszłości. A wykupy często nie są tak proste, jak wypisanie czeku przez jednego z małżonków: nierzadko wykup jest obciążeniem finansowym dla kupującego, zwłaszcza biorąc pod uwagę jego status finansowy jako osoby świeżo upieczonej.

Jak ustalić wartość domu rodzinnego w przypadku rozwodu

Homesellerzy często polegają na radach swoich agentów nieruchom*ościustalić cenę sprzedażydla ich domu. Jednak w przypadku wykupu rozwodowego prawdopodobnie nie będziesz pracować z agentem, więc będziesz musiał użyć innej metody, aby określić godziwą wartość rynkową nieruchom*ości. Jeśli niedawno dokonałeś wyceny domu lub jeśli ty i twój współmałżonek macie podobne poglądy na temat jego wartości, być może nie musisz się tym zbytnio przejmować.

Ale jeśli ty i twój współmałżonek nie możecie dojść do porozumienia lub chcecie uzyskać trochę więcej informacji, możecie poprosić agenta nieruchom*ości o udzielenie informacji na tematostatnie ceny sprzedaży w Twojej okolicydla domów porównywalnych z twoimi (są one często nazywane „kompami”). Możesz także przeprowadzić własne badania online, korzystając z szacunków z witryn takich jakZillowLubTrulia(pamiętaj, że szacunki wartości domu podane przez te witryny mogą się różnić i wahać w zależności od czynników, które mogą nie dotyczyć Twojego domu).

Innym popularnym — i niezawodnym — sposobem określania wartości jest zatrudnienie pracownikaprofesjonalny rzeczoznawca majątkowy. Będzie to droższe - prawdopodobnie od 300 do 800 USD za formalną wycenę i raport - ale jeśli nie zgadzasz się co do wartości domu, jest to dobry sposób na rozwiązanie problemu. Jeśli wycena się nie powiedzie, będziesz musiał udać się do sądu i poprosić sędziego o ustalenie wartości domu. Sędzia prawdopodobnie będzie polegał na raporcie rzeczoznawcy lub, jeśli są dwie oceny, sędzia może wykorzystać średnią z dwóch ocen.

Po uzgodnieniu godziwej wartości rynkowej dla celów wykupu możesz zdecydować się na jej dostosowanie z różnych powodów. Typowe punkty negocjacyjne obejmują:

• Opłata agenta nieruchom*ości.Chociaż nie będziesz zatrudniać agenta, współmałżonek kupujący czasami negocjuje kwotę równą połowiestandardowa prowizja maklerskaodliczona od uzgodnionej wartości, ponieważ kupujący małżonek może ponieść prowizje maklerskie później, gdy dom zostanie ostatecznie sprzedany. Z drugiej strony, jeśli przewidujesz sprzedaż nieruchom*ości w najbliższej przyszłości, możesz rozważyć dalsze wspólne posiadanie jej do tego czasu, aby uniknąć strat, gdykoszty zamknięciajak dwa.
• Odroczona konserwacja.Jeśli w domu są prace, które odłożyłeś w czasie małżeństwa, a które trzeba wkrótce wykonać, małżonek kupujący może spróbować przekonać sprzedającego, aby nieco obniżył cenę wykupu. Podobnie, jeśli małżonek sprzedający jest winien współmałżonkowi kupującemu pieniądze na wyrównanie podziału majątku, obniżenie ceny sprzedaży jest jednym ze sposobów na zaspokojenie tego długu.
• Wsparcie małżonka.Istnieje również możliwość, że współmałżonek sprzedający może zgodzić się na niższą cenę zakupu, aby uniknąć płaceniawsparcie małżonka. Na przykład, jeśli współmałżonek uprawniony do alimentów („małżonek pozostający na utrzymaniu”) wykupuje udział w domu płacącego współmałżonka, aby pozostać tam z dziećmi, współmałżonek pozostający na utrzymaniu może zgodzić się na rezygnację z alimentów, jeśli współmałżonek płacący sprzeda swoje udziały za cenę niższą niż cena rynkowa. Bądź jednak ostrożny z tą strategią - może ona zniweczyć korzyści podatkowe, które czasami wiążą się ze wsparciem współmałżonka.

Jak zdobyć fundusze na wykup współmałżonka?

Jeśli planujesz wykupić udział współmałżonka w domu rodzinnym, masz kilka opcji, jeśli nie masz pod ręką środków, aby po prostu wypisać współmałżonkowi czek.

Handluj innymi aktywami małżeńskimi

Zamiast płatności gotówkowej, kupujący małżonek często sprzedaje inny majątek małżeński o wartości mniej więcej równej udziałowi współmałżonka sprzedającego. Na przykład jeden z małżonków może zatrzymać dom w zamian za oddanie swojego udziałuinwestycje małżeńskie i konta emerytalne.

Chociaż ta metoda doprowadzi do zrównoważenia przydziałów majątku małżeńskiego obojga małżonków, może stanowić problem, jeśli istniejehipotekana nieruchom*ości. Przeniesienie tytułu własności domu na nazwisko tylko jednego małżonka (albo przezrzucić akt oskarżenialub inna forma aktu notarialnego uznawana przez państwo) nie spowoduje usunięcia drugiego małżonka z hipoteki. Oznacza to, że małżonek sprzedający nadal byłby na haczyku dla pożyczkodawcy, jeśli małżonek kupujący nie dokona płatności w domu.

Tak więc, nawet jeśli ty i twój współmałżonek zgodzicie się na wymianę innych aktywów małżeńskich, aby zrównoważyć jednego z małżonków w utrzymaniu domu rodzinnego, nadal będziesz musiał upewnić się, że po rozwodzie na hipotece pozostanie tylko nazwisko współmałżonka kupującego.

W rzadkich przypadkach pożyczkodawca może zezwolić na zwolnienie – usunięcie – nazwiska współmałżonka sprzedającego z hipoteki, tak aby współmałżonek kupującyprzejmuje całą odpowiedzialność za pożyczkę. Większość pożyczkodawców nie chce tego zrobić, a ci, którzy na to pozwalają, będą wymagać dowodu, że współmałżonek zakładający ma zdolność finansową do dalszego spłacania kredytu hipotecznego bez wsparcia ze strony współmałżonka.

Najczęstszym sposobem zapewnienia, że ​​dom jest na nazwisko tylko jednego małżonka, jestrefinansować. Refinansowanie może również zapewnić środki potrzebne do wykupienia udziału współmałżonka.

Refinansowanie

W większości przypadków wykup idzie w parze z refinansowaniem kredytu hipotecznego na dom. Zwykle współmałżonek kupujący ubiega się o nowy kredyt hipoteczny wyłącznie w imieniu tego współmałżonka. Małżonek kupujący zaciąga wystarczająco dużą pożyczkę, aby spłacić poprzednią pożyczkę i zapłacić współmałżonkowi sprzedającemu to, co jest należne za wykup (zwany także „refinansowaniem gotówkowym”).

Oto przykład, w jaki sposób możesz obliczyć wykupienie udziału współmałżonka w twoim domu.

Ty i twój współmałżonek macie kredyt hipoteczny z saldem głównym w wysokości 150 000 USD i równą kwotą kapitału własnego (150 000 USD) w twoim domu. Jeśli wykupujesz połowę kapitału własnego współmałżonka, potrzebujesz pożyczki na co najmniej 225 000 USD. Zapłaciłbyś 150 000 $, aby spłacić pierwotną pożyczkę, a następnie zapłaciłbyś 75 000 $ w gotówce (połowa kwoty kapitału własnego) swojemu współmałżonkowi, aby stać się jedynym właścicielem domu.

Transakcja przebiegałaby podobnie jak sprzedaż stronie trzeciej, z małżonkiem podpisującym akt przenoszący własność nieruchom*ości na ciebie, a firma depozytowa zajmująca się większością formalności i transferami środków.

Najprawdopodobniej przekazanie aktów własności i pieniędzy nastąpi w tym samym czasie, przy „zamknięciu” z firmą depozytową. Jeśli jesteś współmałżonkiem sprzedającym, jest to dla Ciebie najlepszy scenariusz. Jeśli nie będzie zamknięcia, upewnij się, że refinansowanie zostało zakończone i że dostałeś swoje pieniądzezanimpodpisujesz akt przeniesienia.

Jeśli jesteś współmałżonkiem kupującym, upewnij się, że przeprowadziłeś wyszukiwanie tytułów, aby upewnić się, że nie ma zastawów (roszczeń prawnych – na przykład dotyczących zaległych podatków) lub innych „chmur” na twoim tytule. Firma tytułowa zajmująca się zamknięciem powinna zrobić to za Ciebie.

Refinansowanie, gdy stopy procentowe rosną

Kiedy stopy procentowe są niskie, refinansowanie może nie spowodować znacznej zmiany miesięcznych płatności kupującego (a jeśli możesz uzyskać niższą stopę procentową niż poprzednio, może to nawet obniżyć twoje płatności). Jednakże, gdy stopy procentowe są wysokie lub szybko rosną, refinansowanie może zmienić jednorazową miesięczną opłatę w nieosiągalne obciążenie, które uniemożliwia wykupienie współmałżonka z domu rodzinnego. Niestety, często rozwodząca się para nie może wiele zrobić, aby rozwiązać ten problem; sprzedaż domu i podział wpływów może być najlepszą opcją.

Jeśli masz do czynienia z wysokimi stopami procentowymi, jeśli refinansujesz, ale bardzo chcesz pozostać w domu rodzinnym (być może na przykład, aby pozwolić dziecku dokończyć rok w tym samym okręgu szkolnym), koniecznie rozejrzyj się, abyznaleźć najlepsze stawki refinansowania. Możesz również rozważyć:

• Zmniejszenie miesięcznych płatności poprzez zakup punktów.Jeśli obecna stopa procentowa sprawiłaby, że miesięczne płatności byłyby zbyt wysokie, możesz poprosić pożyczkodawcę o spłatępunkty rabatowe—jednorazowa opłata za obniżenie stawki. Minusem jest to, że będziesz musiał wymyślić gotówkę na punkty przy zamknięciu. Jednak w zależności od twojej sytuacji możesz być w stanie negocjować wymianę majątku małżeńskiego na fundusze na opłacenie punktów.
• Sprzedaż domu i uzyskanie leasingu zwrotnego.W tej sytuacji sprzedajesz swój dom inwestorowi. Warunkiem sprzedaży jest zawarcie umowy najmu, która umożliwi dalsze zamieszkiwanie w nieruchom*ości po jej zamknięciu. Tak jak w przypadku każdej innej sprzedaży, ty i twój współmałżonek podzielilibyście się wszelkimi wpływami przy zamknięciu, a wszelkie istniejące kredyty hipoteczne zostałyby spłacone. Jednak będziesz mógł zostać tak długo, jak pozwoli na to twoja nowa umowa najmu. Spróbuj porozmawiać z lokalnym agentem nieruchom*ości, aby sprawdzić, czy jest to opcja, która sprawdzi się na Twoim rynku. Alternatywnie, poszukaj informacji na temat instytucjonalnych nabywców leasingu zwrotnego, takich jakEasyKnockLubrenta zwrotnaaby sprawdzić, czy kupują domy w Twojej okolicy.
• Pożyczanie pieniędzy od rodziny (lub przyjaciół).Jest to dobra opcja, jeśli nie możesz zakwalifikować się do pożyczki od tradycyjnego pożyczkodawcy. Może być również możliwe, że przyjaciel lub członek rodziny zaoferuje ciniższe oprocentowanie niż tradycyjny pożyczkodawca. Za każdym razem, gdy pożyczasz pieniądze od przyjaciół lub rodziny, ważne jest, aby uzyskać pisemną umowę. Rozważ współpracę z prawnikiem lub firmą zajmującą się pożyczkami międzyrodzinnymi, npKrajowa hipoteka rodzinna, ustrukturyzować aranżację.

Rozpoczęcie procesu wykupu domu

Jeśli jesteśrobiąc sobie rozwód, proces podziału majątku tak dużego jak dom rodzinny może być zniechęcającym zadaniem. Dom jest często największym atutem pary — lub ich największym obciążeniem. Bez względu na to, czy masz dużo kapitału własnego w domu, czy niePodwodny, rozważ skonsultowanie się z prawnikiem zajmującym się prawem rodzinnym, aby upewnić się, że nie zostawiasz żadnych pieniędzy na stole. Adwokat prawa rodzinnego może pomóc w burzy mózgów, aby warunki wykupu były satysfakcjonujące dla obojga małżonków lub pomóc znaleźć kompetentnego pośrednika w obrocie nieruchom*ościami, jeśli zdecydujesz, że wykup nie jest właściwym rozwiązaniem dla Twojej ugody rozwodowej.